Em recente acórdão publicado em 18.12.2017 (REsp 1592072), os Ministros da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiram, por unanimidade, negar provimento ao recurso especial por meio do qual a autora pleiteou a nulidade de escrituras públicas e o cancelamento de registros de imóveis em desfavor de seu ex-companheiro, em virtude de alienação a terceiros de boa-fé, sem a anuência da autora, de imóveis adquiridos durante a constância da união estável.

A regra que prevalece é a de que nos regimes de união estável, da mesma forma como nas hipóteses de casamento, é necessário o consentimento do convivente para a alienação de imóvel adquirido onerosamente durante a constância da relação. Entretanto, isso se torna um problema quando duas pessoas simplesmente vivem juntas, sem formalizar ou registrar em qualquer órgão. Na união estável, não se exige que o contrato seja registrado em cartório, como requisito de validade da união. Com essas premissas, o STJ decidiu por proteger o terceiro que de boa-fé adquire o imóvel, sobretudo quando o vendedor se apresenta como solteiro perante a sociedade e inexista averbação de contrato de convivência. À autora restará, dessa forma, o direito de buscar as perdas e danos em ação própria, contra o seu (ex) companheiro.

É fato, porém, que existe previsão, no art. 1.647, inciso I, do Código Civil, de regra que estabelece a impossibilidade de um dos cônjuges alienar ou gravar de ônus real bens imóveis sem autorização do outro, salvo no regime de separação absoluta.

Apesar disso, para o caso específico decidido pelo STJ, atentou-se para o fato de que os atos escritural e registral de compra e venda de imóveis, realizados sem a expressa anuência da companheira, não apresentam nulidade, sobretudo pois o estado civil do alienante não pode ser presumido e não se pode imputar a terceiros de boa-fé conhecer a existência de união estável entabulada entre o alienante e outrem na falta de registro cartorário da situação familiar.

Desta feita, embora o convivente deva consentir com a venda de imóvel adquirido onerosamente durante a união estável, não se trata de requisito de validade do mencionado negócio jurídico, de modo que a discussão se limitará à indenização por perdas e danos que poderá ser proposta em face do companheiro que omitiu a existência da união estável durante os trâmites da venda do imóvel.

Em nome da segurança jurídica necessária para o fomento do comércio jurídico, a não ser que a existência da união estável seja notória, o ato jurídico celebrado de boa-fé deve ser preservado. Inexistindo registro da relação na matrícula do imóvel comum ou não se demonstrando a má-fé do adquirente, presumida está sua boa-fé, o que impede a invalidação do negócio celebrado.

Assim, uma cautela jurídica que se impõe, com o intuito de prevenir possíveis discussões envolvendo a venda de imóvel adquirido durante a união estável, é que os conviventes adquiram formalmente em conjunto os imóveis, ou, alternativamente, formalizem a união estável e promovam o registro do contrato, que em São Paulo é feito junto ao Registro Civil das Pessoas Naturais e de Interdições e Tutelas do Primeiro Subdistrito Sé, bem como providenciem a averbação nas matrículas dos imóveis comuns. E aos adquirentes, é recomendável que se passe a inserir declaração expressa de inexistência de união estável, a ser prestada pelo(a) vendedor(a) que se declarar solteiro(a) ou que seja divorciado(a).

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