Property acquired during steady union. Sell ​​without the partner’s consent?

Em recente acórdão publicado em 18.12.2017 (REsp 1592072), os Ministros da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiram, por unanimidade, negar provimento ao recurso especial por meio do qual a autora pleiteou a nulidade de escrituras públicas e o cancelamento de registros de imóveis em desfavor de seu ex-companheiro, em virtude de alienação a terceiros de boa-fé, sem a anuência da autora, de imóveis adquiridos durante a constância da união estável.

A regra que prevalece é a de que nos regimes de união estável, da mesma forma como nas hipóteses de casamento, é necessário o consentimento do convivente para a alienação de imóvel adquirido onerosamente durante a constância da relação. Entretanto, isso se torna um problema quando duas pessoas simplesmente vivem juntas, sem formalizar ou registrar em qualquer órgão. Na união estável, não se exige que o contrato seja registrado em cartório, como requisito de validade da união. Com essas premissas, o STJ decidiu por proteger o terceiro que de boa-fé adquire o imóvel, sobretudo quando o vendedor se apresenta como solteiro perante a sociedade e inexista averbação de contrato de convivência. À autora restará, dessa forma, o direito de buscar as perdas e danos em ação própria, contra o seu (ex) companheiro.

É fato, porém, que existe previsão, no art. 1.647, inciso I, do Código Civil, de regra que estabelece a impossibilidade de um dos cônjuges alienar ou gravar de ônus real bens imóveis sem autorização do outro, salvo no regime de separação absoluta.

Apesar disso, para o caso específico decidido pelo STJ, atentou-se para o fato de que os atos escritural e registral de compra e venda de imóveis, realizados sem a expressa anuência da companheira, não apresentam nulidade, sobretudo pois o estado civil do alienante não pode ser presumido e não se pode imputar a terceiros de boa-fé conhecer a existência de união estável entabulada entre o alienante e outrem na falta de registro cartorário da situação familiar.

Desta feita, embora o convivente deva consentir com a venda de imóvel adquirido onerosamente durante a união estável, não se trata de requisito de validade do mencionado negócio jurídico, de modo que a discussão se limitará à indenização por perdas e danos que poderá ser proposta em face do companheiro que omitiu a existência da união estável durante os trâmites da venda do imóvel.

Em nome da segurança jurídica necessária para o fomento do comércio jurídico, a não ser que a existência da união estável seja notória, o ato jurídico celebrado de boa-fé deve ser preservado. Inexistindo registro da relação na matrícula do imóvel comum ou não se demonstrando a má-fé do adquirente, presumida está sua boa-fé, o que impede a invalidação do negócio celebrado.

Assim, uma cautela jurídica que se impõe, com o intuito de prevenir possíveis discussões envolvendo a venda de imóvel adquirido durante a união estável, é que os conviventes adquiram formalmente em conjunto os imóveis, ou, alternativamente, formalizem a união estável e promovam o registro do contrato, que em São Paulo é feito junto ao Registro Civil das Pessoas Naturais e de Interdições e Tutelas do Primeiro Subdistrito Sé, bem como providenciem a averbação nas matrículas dos imóveis comuns. E aos adquirentes, é recomendável que se passe a inserir declaração expressa de inexistência de união estável, a ser prestada pelo(a) vendedor(a) que se declarar solteiro(a) ou que seja divorciado(a).

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